3月15日是国际消费者权益日，物业服务作为居民小区的标配，是广大人民群众日常必要的“消费项目”。为更好地推动物业纠纷的实质化解，红谷滩区法院依托派出法庭的优势，将辖区物业案件由红角洲法庭集中管辖。近日，红角洲法庭审理一起物业案例，让我们一起走近看看司法之力是如何护航业主权益，促推物业行业健康发展！

一

案例详情

某物业公司原为南昌某小区的前期物业服务企业。前期物业服务合同约定，由其为该小区提供物业服务，物业收费标准为3元/月/平方米，但该物业公司在履约过程中，实际服务却“大打折扣”。不仅卫生、安保这类基础服务未按照合同标准履行，时常发生垃圾未及时清理，车库无人值守的情况；同时，对电梯、外墙等共有区域的维修养护也严重缺位——电梯频繁“罢工”，多次发生因电梯故障业主被困事件；小区外墙脱落伤人，物业却迟迟拖延修复，一些业主为安全起见只能被迫绕行地下车库。面对物业公司长期的“不整改、不作为、不在乎”，该小区组织召开业主大会，表决成立业委会，并依据《民法典》第946条启动表决程序，解聘了原物业公司，重新选聘了新的物业服务企业。该物业公司离场后，向法院起诉多名业主，要求其支付欠缴的物业费。法院经审理认为，原物业公司的服务存在较为严重的瑕疵，根据“权利义务对等”原则，酌情判决业主按65%比例支付物业费，且无需承担违约金。

业主能否通过拒交物业费的方式来对抗物业公司的瑕疵服务？物业公司的哪些不当行为业主可以依法维权？以下业主“五大拒费误区”与物业“五大负面清单”，帮助您厘清权责关系，找到化解纠纷的共赢之道！

二

业主应注意的“思维误区”：这些情形不能拒交物业费！

1、物业服务存在轻微瑕疵

物业服务属于长期性、综合性、整体性的服务。面对公共区域偶有垃圾未清、草坪修剪延迟、照明损坏未及时发现等轻微瑕疵，业主可向物业公司投诉反馈，要求改进，但不能直接拒交物业费。

2、房屋质量问题

开发商是房屋质量的第一责任人。日常生活中，业主若遇到房屋漏水、墙体开缝等房屋质量问题，应当在质保期内及时与开发商沟通，督促其维修处理。物业仅承担协调义务，协助业主联系开发商相关人员，居中沟通处理有关事宜。

3、邻里纠纷

邻里相处难免产生一些各式各样的小摩擦，例如超时装修造成噪音污染、违搭违建给生活带来不便、楼上漏水损坏家具、门口不当安装监控侵犯隐私等。遇到此类纠纷，业主可求助物业、居委会、人民调解委员会等组织协助居中调解，化解矛盾。对部分业主的不当行为，物业作为“管理者”有劝阻、报告之责，但没有强制执法权。若物业方已尽相应的协助处理义务，业主不能因此拒交费用。

4、物业费定价过高或物业合同的签订未经本人同意

物业服务合同由开发商或者业主委员会与经法定程序选定的物业公司签订，物业费标准由物业服务合同约定，对全体业主具有法律约束力。业主享受物业服务并因此受惠，应当支付相应的对价。若物业公司未经合法程序入驻小区，业主可以依据业主撤销权等方式合理维权，但不构成“拒交物业费”的抗辩理由。

5、未实际居住或空置房屋

民法典规定在物业公司已依约提供物业服务的情况下，业主不得以未接受或者无需接受物业服务为由拒交物业费。实践中，未实际入住业主是否可以减免物业费，可以在物业服务合同中约定；未约定的，应当适用民法典的规定，业主不能以此为由拒交物业费。

三

物业公司履职“负面清单”：这些服务瑕疵不可取！

1、基础服务“偷工减料”

小区整体环境脏乱差、保洁安保频次缩水、人员配置不到位、公共设施“瘫痪式”管理……清洁、安保、公共区域的维修养护是物业服务的基本内容，物业公司应当履职尽责，保持小区环境整洁卫生、小区秩序安全稳定、公共设施正常使用，依照合同约定的标准提供“质价相符”的服务。

2、安全隐患“视而不见”

外墙脱落伤人砸车、监控常年失灵“睁眼瞎”、电梯维养缺位日常故障、消防设施形同虚设、门禁损坏长期失修……物业公司对小区的共有部分有管理义务和维修义务，发现问题应当及时处理，消除安全隐患。若物业公司未尽到安全保障义务，对损害发生存在过错，应当承担相应的赔偿责任。

3、服务态度“推诿扯皮”

维修服务拖延成瘾、投诉建议石沉大海、断水断电暴力催费、充电桩安装层层设阻……物业公司作为全体业主的服务受托方，“服务”为其应有之义，亦是立身之本。物业公司应切实转变经营理念，以“服务者”角色主动履职，对业主报修事项应限时处理并反馈结果，对合理投诉建议须建立台账及时回应，对需物业配合的事项应全力协助，完善物业服务响应机制。

4、信息公示“遮遮掩掩”

物业服务情况不明确、收支明细不公开、维修基金使用不透明……业主享有知情权，物业公司应当定期以合理方式向业主公开服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况、维修基金的使用情况等。

5、侵占公共收益“暗箱操作”

广告费、停车费、摊位费收支明细不公示、公共收益据为己有……物业公司利用业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本后属于业主共有，不能非法侵占或随意处分。

四

法官寄语

家园之美，在于共治共享。物业公司与业主从来不是对立的两端，而是共建家园的同行者。物业公司作为小区的管理者和服务者，兼具营利性和公益性，坚守“服务”初心是其立身之本，亦是发展之基。若因短期利益忽视服务质量，为缩减成本打折服务，或将对簿公堂视为催费捷径，终会消磨信任、动摇根基。唯有以“匠心”守护家园，以“真心”回应诉求，方能在日积月累中赢得口碑，在行业浪潮中行稳致远。业主作为小区的主人，是服务的享有者，亦是服务对价的承担者，物业费并非简单的“交易筹码”，而是维系家园运转的纽带。面对服务瑕疵，拒交费用或能宣泄一时不满，却可能让矛盾陷入僵局，甚至影响公共环境的整体维护。法律赋予业主权利，也指引着理性维权的路径：明晰物业职责边界，以沟通协商替代对立对抗；通过业主大会凝聚共识，借助业委会监督履职，树牢证据留存意识，以系统、全面的举证掌握对话的主动权，用合法途径守护自身权益。

原标题：《3·15特辑 | 业主“维权路”依法行，物业“分内事”须尽责》